15.11.2025
Николай Леоненков для РБК — о том, можно ли заработать на кризисе застройщиков
Как заработать на кризисе строителей: топ-5 облигаций девелоперов
Эксперты РБК рассказали, как россиянам заработать на кризисе застройщиков
Облигации застройщиков предлагают высокие доходности, однако вложения в них сопряжены с рисками, а сам сектор находится под давлением. "РБК Инвестиции" вместе с экспертами выяснили, стоит ли инвестировать в такие бумаги
В этом тексте:
- Доходы застройщиков падают
- Стоит ли инвестировать в облигации застройщиков
- Как отбирать
- Топ-5 застройщиков по объему на рынке долга
Облигации застройщиков находятся в фокусе внимания инвесторов поскольку дают дополнительную премию по доходности к другим корпоративным выпускам, имеющим аналогичные кредитные рейтинги. Тем не менее, аналитики отмечают, что текущая ситуация в строительном секторе непростая, потому инвестирование в такие бумаги требует от инвестора дополнительного анализа и взвешенного подхода.
"РБК Инвестиции " совместно с экспертами выяснили, стоит ли инвестировать в облигации застройщиков, кому они подойдут и как отбирать такие бумаги.
Доходы застройщиков падают
За первые девять месяцев 2025 года выручка застройщиков жилья в крупных российских городах снизилась на 6,7% год к году, составив ₽2,23 трлн. При этом продажи в физическом выражении сократились на 18%, до 8,4 млн квадратных метров. Об этом сообщает аналитический сервис BnMAP.pro.
Самое сильное падение наблюдается в крупных городах: Красноярске (снижение на 32,6%, выручка – ₽22,7 млрд), Краснодаре (падение на 26,2%, до ₽106,8 млрд) и Санкт-Петербурге (снижение на 23,5%, до ₽252,7 млрд). Однако есть и регионы с ростом: в Нижнем Новгороде выручка увеличилась на 17,1%, в Воронеже – на 9,7%, в Москве – на 1,7%, а в Перми – на 0,9%.
В этом году российский рынок недвижимости находится на спаде – по итогам 2025 ожидается отрицательная динамика (-5-7% к прошлому году) темпов ввода квадратных метров и объемов реализации жилья, рассказал "РБК Инвестициям" директор корпоративных финансов инвесткомпании "Риком-Траст" Николай Леоненков.
"Это связано как с отменой льготных ипотечных программ в 2024 году и снижения стимулирующих мер государства, которые поддерживали застройщиков в последние годы, так и с общей ситуацией ослабления потребительского спроса в условиях высоких кредитных ставок и роста цен на недвижимость", – добавил эксперт.
Старший инвестиционный консультант сервиса "Газпромбанк Инвестиции" Роман Беликов отметил, что строительная отрасль считается одной из наиболее пострадавших от высокой ключевой ставки. "Полагаем, что крупные застройщики в случае дальнейшего негативного развития ситуации могут быть поддержаны государством ввиду их высокой социальной значимости", – считает он.
По данным "Дом.РФ", на 7 ноября средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке в топ-20 банков составляют:
- на новостройки – 21,24% годовых;
- на вторичное жилье – 21,22%.
За первые десять месяцев 2025 года количество ипотечных кредитов на новостройки упало на 20%, а на вторичное жилье сократилось более чем в два раза – на 51%.
Стоит ли инвестировать в облигации застройщиков: мнение экспертов
Сектор девелопмента сейчас подвержен очень высокому отраслевому риску из-за высоких ставок, дорогой ипотеки и возможного охлаждения спроса, отметил аналитик ФГ "Финам" Никита Бороданов. Однако, по его мнению, эмитенты с рейтингом А и выше являются хорошим соотношением риска и доходности в секторе, и их облигации могут быть частью сбалансированного портфеля, но только как дополнение с учетом отраслевых рисков.
"Облигации девелоперов интересны в первую очередь тем, что они дают дополнительную премию по доходности к другим корпоративным выпускам, имеющим аналогичные кредитные рейтинги. Однако эта премия объясняется наличием специфических отраслевых рисков, которые несколько выше в сравнении с многими другими секторами. Инвесторам с высокой толерантностью к риску можно включить облигации застройщиков в портфель в разумных объемах и тщательно следить за состоянием компаний, их выпустивших", – прокомментировал руководитель направления анализа рынка облигаций инвестбанка "Синара" Александр Афонин.
Начальник аналитического отдела УК ПСБ Александр Головцов указывает на высокие риски в секторе строительства, поскольку большинство застройщиков не генерирует денежного потока, а практически все их активы по факту находятся в залоге у банков.
Инвестиции в облигации застройщиков – это вложения в сектор с высокими рисками, где инвестор должен быть очень избирательным, отметил Николай Леоненков из инвесткомпании "Риком-Траст". Он добавил, что инвестиции в сектор возможны, но только при условии тщательного отбора эмитентов.
Руководитель направления аналитики по долговым рынкам "Альфа-Банка" Мария Радченко придерживается мнения, что риски дальнейшего ухудшения кредитоспособности заемщиков достаточно высоки.
"Полагаем, что "охота на ведьм" только начинается: в публичном пространстве уже активно обсуждаются дефолты отдельных эмитентов. Поскольку сектор воспринимается как один из самых рискованных, это может усиливать опасения даже в отношении компаний с нормальной кредитной позицией. В результате котировки облигаций девелоперов находятся под давлением. Мы считаем высокой вероятность дальнейшего роста их доходности. В таких условиях открытие длинных позиций в облигациях застройщиков сейчас не выглядит привлекательным", – пояснила Радченко.
На что обращать внимание при подборе облигаций
Учитывая высокие риски в секторе, выбор бумаг должен быть особенно тщательным, считает Николай Леоненков из инвесткомпании "Риком-Траст". Эксперт выделил четыре ключевых аспекта, на которые стоит обратить внимание:
- долговая нагрузка. Приемлемыми можно считать показатели Чистый долг / EBITDA не выше 5 (комфортный уровень – не выше 3), а показатель ICR (покрытие процентов) оптимален выше 1,5. Более низкие значения ICR – прямой путь к проблемам с обслуживанием долга;
- ликвидность. У компании должна быть достаточная денежная подушка (Cash Ratio > 0,2-0,5) для обеспечения срочных платежей и текущей деятельности. Ее отсутствие делает компанию крайне уязвимой к кассовым разрывам;
- кредитный рейтинг. Наличие рейтинга от двух агентств является важным признаком прозрачности и надежности эмитента. Обращайте внимание не только на уровень рейтинга, но и на прогноз. Необходимо очень аккуратно смотреть на бумаги с развивающимся (на пересмотре) статусом или негативным прогнозом. Это означает, что эксперты дополнительно оценивают риски эмитента и в случае подтверждения негативного сценария высоковероятно снизят рейтинг на горизонте 12 месяцев;
- операционные показатели. Успешные компании демонстрируют рост ввода жилья и продаж или как минимум имеют динамику не хуже рынка на стагнирующем/падающем тренде. Это обеспечивает приток денег с эскроу-счетов и поддерживает ликвидность.
Инвесторам, у которых нет времени или достаточных знаний для проведения кредитного анализа каждого конкретного эмитента, вполне можно ориентироваться на пресс-релизы рейтинговых агентств, отмечает эксперт по фондовому рынку "БКС Мир Инвестиций" Людмила Рокотянская.
"Выбирать стоит только бумаги крупнейших, хорошо диверсифицированных застройщиков с высоким качеством управления, крепкой ликвидностью и понятной структурой долга. Крайне важно избегать перегруженных долгом и плохо раскрывающих финансовые данные компаний", – считает Никита Бороданов из ФГ "Финам". При этом эксперт добавил, что для покупки такие бумаги стоит рассматривать не более чем на 10% портфеля и только инвесторам с повышенным аппетитом к риску и для диверсификации по всем отраслям.
При оценке девелоперов надо обращать внимание на уровень покрытия задолженности по проектному финансированию (номинальной, не дисконтированной) остатками на эскроу и на динамику этого соотношения, заметил Александр Головцов из УК ПСБ.
"Если этот показатель значительно ниже 1 и падает – это плохой знак. Компания строит больше, чем может продать. Также стоит обратить внимание и на уровень чистого операционного денежного потока в динамике, поскольку текущая выручка и прибыль в этом секторе часто не отражает реальную экономику бизнеса", – добавил он.
Инвестору нужно принимать во внимание стандартные факторы (долговая нагрузка, распроданность объектов и др.), а также дополнительные особенности учета, считает старший аналитик УК "Первая" Глеб Бобков. По его словам, сейчас очень высокая рентабельность сектора в том числе объясняется эффектом экономии эскроу: это проценты, которые компания не признает и не уплачивает в результате наполнения эскроу.
"Иными словами, если покрытие было нулевым, все эти проценты были бы выплачены. Важный аспект заключается в том, что эта величина включается в выручку и затем вычитается в финансовых расходах. В результате валовая рентабельность и рентабельность по EBITDA оптически выглядят выше, хотя бизнес не становится более рентабельным", – пояснил Бобков.
Топ-5 застройщиков по объему на рынке долга
"РБК Инвестиции" совместно с экспертами изучили пять крупнейших застройщиков по объему публичного долга.
Размер публичного долга (с учетом облигаций и ЦФА), а также количество выпусков облигаций указаны по данным Cbonds. Самый доходный выпуск указан по данным Московской биржи на 14 ноября 2025 года.
1. ГК "Самолет"
- Размер публичного долга: ₽95,65 млрд
- Количество выпусков облигаций в обращении: 12
- Самый доходный выпуск: Самолет1P4 – 33,22% годовых
- Кредитный рейтинг эмитента: АКРА A (RU), прогноз – стабильный; НКР A+.ru, прогноз – негативный
ГК "Самолет" остается крупнейшим игроком рынка жилья, показывает устойчивость за счет масштабной географии и сильной ликвидности, отметил Никита Бороданов из ФГ "Финам". Однако он добавил, что рост долговой нагрузки и ухудшение условий рынка делают его облигации умеренно рискованными, и они оптимальны для инвесторов, готовых принимать на себя отраслевой риск.
Николай Леоненков из инвесткомпании "Риком-Траст" выделяет критическую долговую нагрузку эмитента (Debt/Equity на уровне приблизительно 14,3x, ICR приблизительно 1,05). По его мнению, присутствует высокая вероятность дефолта и реструктуризации долга/активов компании.
"Такие бумаги можно включать в портфель только высокорискованным игрокам, делающим ставку на покупку обесценившихся (distressed) активов под реструктуризацию компании", – добавил он.
2. "Сэтл Групп"
- Размер публичного долга: ₽35,50 млрд
- Количество выпусков облигаций в обращении: 5
- Самый доходный выпуск: СэтлГрБ2P2 – 20,55% годовых
- Кредитный рейтинг эмитента: АКРА A (RU), прогноз – негативный; НКР A.ru, прогноз – стабильный
"У компании достаточно низкая долговая нагрузка и высокая рентабельность. Риски связаны с будущими выплатами по долгу и возможностью ухудшения финансового положения при высоких ставках. Бумаги подойдут опытным инвесторам, внимательно следящим за ситуацией", – прокомментировал Никита Бороданов.
Николай Леоненков также отметил умеренную долговую нагрузку эмитента и высокие ликвидность и рентабельность. По его мнению, облигации эмитента подходят чуть более консервативным инвесторам, ищущим надежность в секторе.
3. Эталон Финанс
- Размер публичного долга: ₽30,69 млрд
- Количество выпусков облигаций в обращении: 4
- Самый доходный выпуск: ЭталонФин1 – 26,37% годовых
- Кредитный рейтинг эмитента: "Эксперт РА" ruA-, прогноз – стабильный
"Эталон" – диверсифицированный застройщик с сильными позициями и растущими продажами, пояснил Никита Бороданов. По его мнению, риски связаны со слабым покрытием процентов и общей волатильностью рынка недвижимости, но в целом компания выглядит устойчиво.
"У компании наблюдаются позитивные операционные результаты (входит в топ-10 по вводу жилья), что улучшает ликвидность. При этом настораживают наблюдаемые в корпоративной отчетности непрозрачные внутригрупповые сделки покупки активов. Вложения в данного эмитента могут быть интересны инвесторам, разбирающимся в компаниях и взаимодействиях внутри корпорации АФК "Система" (головная компания группы)", – прокомментировал Николай Леоненков.
4. Группа ЛСР
- Размер публичного долга: ₽25,00 млрд
- Количество выпусков облигаций в обращении: 6
- Самый доходный выпуск: ЛСР БО 1Р7 – 18,91% годовых
- Кредитный рейтинг эмитента: АКРА A (RU), прогноз – стабильный; "Эксперт РА" ruA, прогноз – стабильный
У компании высокий леверидж и низкое покрытие процентов, заметил Николай Леоненков. "Прибыли едва хватает на обслуживание долга, а денежная подушка отсутствует. Бумаги эмитента ориентированы на опытных инвесторов, разбирающихся в отрасли и принимающих риски строительного сектора", – добавил он.
Никита Бороданов напротив отметил, что эмитент один из самых устойчивых и крупных игроков отрасли с очень сильными финансовыми показателями и широкой географией, а его облигации – это относительно безопасный вариант в секторе.
5. "Брусника. Строительство и девелопмент"
- Размер публичного долга: ₽21,42 млрд
- Количество выпусков облигаций в обращении: 4
- Самый доходный выпуск: Брус 2P02 – 23,37% годовых
- Кредитный рейтинг эмитента: АКРА A- (RU), прогноз – негативный; НКР A-.ru, прогноз – стабильный
Эмитент показывает хорошие темпы роста и качественное управление, но вынужден рефинансировать долг в сложных условиях рынка, что повышает риски, прокомментировал Никита Бороданов. По его мнению, бумаги подходят для инвесторов, готовых мириться с волатильностью.
Николай Леоненков отметил высокую закредитованность эмитента. При практически нулевой прибыли это говорит о финансовой неустойчивости эмитента. По мнению эксперта, такие облигации могут подойти только для спекулянтов, готовых к частичной или полной потере капитала.
РБК
Подробнее…